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警惕“二房东”,你的租房合同可能被解除!

添加时间:2021-02-27 21:06 点击:

博法律师说

未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。

 

基本案情

2015年8月10日,张女士与吴某签订《房屋租赁合同》一份,将房屋租赁给吴某使用,租赁期为3年,房屋月租金为2500元。并每6个月支付一次。双方还约定房屋仅做居住使用,租赁期间发生的水、电、煤气费用均由吴某承担,不得擅自改变房屋结构,不得擅自将房屋的部分或全部转租他人。2017年2月28日,张女士通知吴某支付6个月的房租15000元,因吴某未按承诺的期间支付缓交的房租11000元,张女士亲自至出租房催交房租。张女士在催交房租时发现吴某结欠水、电费未交、并将客厅和厨房各隔开两个小间,共分割搭建五小间对外转租五户人家。张女士以前述理由要求吴某归还房屋,吴某均以租赁合同未到期为由予以拒绝,因纠纷协商无果,张女士提起本次诉讼。

法院审理

法院经过审理,判决该《房屋租赁合同》解除,被告吴某将涉案房屋腾空并返还给原告张女士并支付相应的房租或房屋占有使用费。

法院评论

在房屋租赁合同履行阶段,租赁双方都应遵循诚实信用原则,严格履行合同约定的义务。作为房东,要对租赁合同的签订留个“心眼”:首先,特别留意租赁合同中的“转租”条款,对房屋的用途、居住人数、是否同意改建、转租前是否需要经过房东同意等都应在合同中予以明确。其次,尽量使用规范、标准的房屋租赁合同,将“群租”作为合同禁止条款予以列明,并加重违约方的责任。同时,如果房东一旦发现承租方存在“群租”行为,应及时向物业公司和居委会报告,并注意搜集照片、邻居的证人证言等,为日后维权保留证据。

转租包括经出租人同意和未经出租人同意两种情况

1.经出租人同意的转租

经出租人同意的转租包括两种情形:一是在租赁合同订立时明确约定承租人有权出租租赁物;二是在租赁期间承租人征得出租人同意将租赁物转租。对于事前未经出租人同意,事后出租人知道后并不反对或予以承认的,按照本法第五十一条的规定,也可以视为经出租人同意的转租。

经出租人同意的转租是有效的,但由于在同一租赁物上出现了三个当事人、两个合同关系,即出租人、承租人、第三人也可称为次承租人,这三人之间的法律关系必须明确。按照本条的规定经过转租的租赁合同关系当事人的关系应为:第一,出租人与承租人之间的关系不因转租而受影响,继续有效,承租人仍然应向出租人承担支付租金、在租赁期间届满时返还租赁物的义务。因次承租人的行为造成租赁物损失的,承租人仍然要对出租人负责。第二,虽然次承租人与出租人之间没有合同关系,次承租人可以直接向出租人支付租金。第三,在租赁合同终止或者被解除时,承租人与次承租人之间的租赁关系也随之终止。因为这个次承租合同的订立是以前一个租赁合同为基础的。

2.未经出租人同意的转租

第二百二十四规定,未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。因为承租人未经出租人同意擅自将租赁物转租他人,直接破坏了出租人对承租人的信任,也直接损害了出租人对租赁物的所有权或处分权,同时造成多层次的对租赁物的占有关系,增加了出租人要求返还租赁物的困难或使出租物的毁损程度加重,所以出租人有权解除合同。

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