回迁房纠纷

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回迁房购买注意事项

添加时间:2021-02-23 13:35 点击:
       2008年李先生全资购买了一处回迁房,并早已入住,现原房主拒不配合办理过户手续,李先生该如何维权?随着城市化进程的加快,大量城乡结合部及郊区县、村庄都面临拆迁的问题,越来越多具有区位和价格优势的回迁房在楼市交易中受到关注。近段时间,不少读者纷纷致电本站律师,咨询回迁房能否交易,购买有何风险问题。
      本站律师针对回迁房购买问题解答如此下:
      第一,究竟回迁房能不能购买?
      回迁房的价格往往低于市场上的商品房,不少购房者为之心动,但回迁房违规买卖出现的法律纠纷也屡屡见诸媒体,让很多青睐回迁房的购房者心存疑惑:到底回迁房能不能购买?回迁房能否购买主要看其性质、当时拆迁征收的条件和房产本身是否有限制。通常情况下,如果拆迁的是商品房,回迁房自然是商品房,可以按商品房的交易原则进行正常交易。如果拆迁的是集体土地上的私房,或者是经济适用房,回迁房的性质就不是商品房。根据规定,经济适用房不满五年不能交易;集体土地上私房拆迁建成的回迁房,土地性质一般是划拨用地,没有交土地出让金及相关配套费,正式办理过户手续时,需补交土地出让金及相关费用。如果是城中村改造中的农民回迁安置房,则属于“小产权房”,城镇居民不得买卖,购买也无法办理土地证和房产证,如交易则不受法律保护。所以,李先生应查清其购买的回迁房性质,进而判断是否能够正常交易。
     第二,未取得房产证的回迁房能否购买?
     在市场上的回迁房买卖中,主要分为两种情况,一种是业主只持有回迁协议,另一种是业主已经持有房产证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定:“下列房地产不得转让:(六)未依法登记领取权属证书的……”。按照相关规定,房地产未依法登记领取权属证书的,不得转让。但该规定旨在规范房屋交易中的行政管理,而非禁止交易关系。所以,只要是出卖人有《拆迁协议》和《回迁证》,即取得对房屋的准所有权,就有权对其所安置的房屋进行处分。不过,需要注意的是,因为回迁协议只是一份私人商业协议,不具有直接办理房产登记的法律效力。因此双方最好等到房产证拿到后再做过户交易。当业主已经取得房屋产权证,就可以在房屋登记管理中心过户更名。
     第三,如何规避买回迁房的常见风险?
     随着回迁房交易的增多,涉及交易的法律纠纷也越来越多。其中,回迁房“一房多卖”的情况最为常见。那么,如何规避交易风险?因为回迁房买卖无法办理预告登记,就会出现“一房多卖”的情况,如果房价上涨,出卖人违约所承担的成本过低,就极有可能出现以上情况。针对这种情况,有两种处理方式:第一,先办理商品房登记手续的买受人取得房屋的所有权;其次,出卖人先行交付给买方的,已经合法取得商品房所有权的买受人,但出卖人和买受人之间恶意串通的除外;第三,如果数个买受人均未占有房屋,依法成立在先的买卖合同的买受人请求履行合同的,请求应予以支持。为避免这种情况出现,也可以在回迁房买卖合同中约定高额的违约金,同时对损失给予明确的约定。不过,太过高额的违约金不一定会获得法院的支持。
     第四,如何避免出售方违约?
     回迁房一般属于夫妻在婚姻存续期间所得的财产,根据婚姻法的有关规定,该房产应属于夫妻共同财产,一方处分应当得到另一方的同意。此外,有的回迁房还属于家庭共有财产,建议所有家庭成员共同签字。另外,回迁房房产证的取得具有一定的不确定性,在取得房产证之前,若卖方发生不测,该回迁房就可能作为遗产由继承人分割。因此,回迁房买卖协议中要尽量让卖方的第一顺序继承人签字,以表明对卖方出卖行为的认可和对继承权利的放弃。

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