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“房”、“地”分别抵押的情形如何处理?

添加时间:2021-02-23 13:33 点击:

博法律师说

在抵押权实现之时,应就两项抵押财产分别拍卖、分别受偿,但必须确保拍卖人为同一人,以使房地两个权利的最终取得者为同一人。

 

 

房地分别抵押并登记的情形

关于房地分别抵押并登记的效力问题。尽管我国法律法规历来规定“房随地走、地随房走”的双向统一原则,但在实践中由于建设用地使用权与建筑物两者的登记机关和审查权限规定的不同,导致经常发生房地分别抵押并经合法登记的现象。我们认为,基于交易安全的考虑,不宜认定这种情形中的抵押无效。法律关于建设用地使用权和建筑物所有权结合的规定并不是一种强制性规定,之所以规定“房随地走,地随房走”的双向统一原则,目的主要是为了避免因为分别抵押所导致的权利冲突和摩擦。但这种权利冲突在实践中是无法避免的,因此在理解该双向统一原则时,应当关注该原则在贯彻时的转让的一体和最终权利归属上的一体。质言之,即便出现房地分别抵押的情形,只要在实现权利转移和处置抵押物时能够保持权利归属上的一体,则可以妥当地解决上述权利冲突。特别应当看到,在实践中当事人设定两项抵押的行为完全是自愿的,当事人已经订立了抵押合同,且已经办理了登记手续,不宜认定抵押无效。

 

解决上述房地分别抵押实行问题,大致可以采取两种方式:

 

其一,采用建设用地使用权和建筑物所有权不可分离的理论来处理,即尽管当事人是将建设用地使用权和建筑物所有权分别抵押,但可以将两个抵押视为一物二押,即将建筑物的所有权和建设用地使用权的价值作为一个整体看待,在整体价值之上设立了两个抵押。由于这两个抵押都已经登记,所以可以适用现行《担保法》第五十四条和本法第一百九十九条的规定,采取登记在先的优先受偿,如果有剩余的,则由后一抵押权人受偿;顺序相同的,则按照债权比例受偿。

 

其二,采用建设用地使用权和建筑物所有权分离理论来处理。由于当事人在两个抵押合同中都分别约定以建设用地使用权或者建筑物所有权单独进行抵押,不仅在评估作价时分别作价,而且在登记时亦是分别登记,充分表明当事人不仅具有将建设用地使用权和建筑物所有权分别抵押的合意,而且已经通过登记方式予以公示,因此可以认为两个抵押皆为有效。在抵押权实现之时,应就两项抵押财产分别拍卖、分别受偿,但必须确保拍卖人为同一人,以使房地两个权利的最终取得者为同一人。

 

上述两种方式比较而言,第二种方式更为合理。因为在第一种方式中,若登记时间不一致,则第一个抵押权可以完全的实现,而第二个抵押权则仅能部分实现甚至无法实现。这种结果明显违背当事人设定抵押时的真实意思表示,对于两个抵押权人而言有失公平。具体而言:第一个抵押关系中尽管抵押登记在先,但当事人在抵押中的意图有时是明确指向建设用地使用权或建筑物所有权其中的一项,而并不是以建筑物所有权或建设用地使用权其中的另一项的价值作抵押的,所以在该抵押权实现时只能就其中明确指向的财产的拍卖所获得的价款而受偿。若要以整个建设用地使用权和建筑物拍卖的价款来受偿则实际上使该抵押权人获得其不应该获得的利益,而第二个抵押权人也因此受到了损害。

 

以上内容来源《<中华人民共和国物权法>条文理解与适用》

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