房屋买卖纠纷

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开发商未取得预售许可证,签订的预售合同有效么?

添加时间:2021-02-18 11:55 点击:

博法律师说

出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

 

案情简介

2009年9月8日某公司与崔先生签订《商品房买卖合同》,双方约定崔先生购买某公司开发的位于北京市房山区某房屋(以下简称涉案房屋),房屋价款为303263元(首付款93293元,剩余房款210000元,双方约定由崔先生以按揭方式按期付款)。该房屋所在地块建设工程规划许可证号为95房建(330)号,建设用地规划许可证为2000-房规地字-0060号。该合同对双方其他权利义务同时进行了约定。后崔先生分两次向某公司交付了首付款93263元。2010年3月20日崔先生领取了涉案房屋的钥匙。该房屋未能办理按揭贷款,双方亦未就剩余房款的交付方式达成一致意见,剩余房款崔先生至今未付。涉案房屋至今未能办理房屋所有权证。

2016年8月31日某公司诉至法院,要求法院确认双方所签的商品房买卖合同无效,要求崔先生退还所购买的房屋,诉讼费由崔先生负担。

审理中,崔先生提出反诉,要求某公司退还已付购房款93293元及利息损失,退还已付各项费用18122元,同时要求某公司赔偿738398元经济损失。其间法院经崔先生申请对涉案房屋进行评估鉴定,法院委托北京华天通房地产评估有限公司对涉案房屋进行了鉴定,涉案房屋的市场价值为738398元。崔先生为此支付了2954元鉴定费。后崔先生于2017年6月6日撤回了反诉。

另查,涉案房屋未取得商品房预售许可证,且该房屋所在楼栋尚未进行工程竣工验收备案。

法院认为

根据双方当事人的诉辩意见,本案的争议焦点是:涉案合同是否有效。

违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定:“商品房预售,应当符合下列条件:……(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明”。

同时,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效”。从目前证据来看,某公司至今未取得涉案房屋的商品房预售许可证,根据上述规定,某公司与崔先生签订的商品房买卖合同违反了法律的效力性强制性规定,应属无效。一审法院依法确认上述合同无效,认定事实清楚,适用法律正确,本院予以维持。

裁判结果

一、北京某公司与崔先生于二○○九年九月八日所签订的《商品房买卖合同》无效;

二、驳回北京军泽丰房地产开发有限公司其他诉讼请求。

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