经济适用房纠纷

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经适房买卖合同是否有效如何认定

添加时间:2021-03-05 09:45 点击:
【案情】
    许某经中介介绍,2007年8月,与张某(出卖方)、中介公司签订了《房屋买卖居间见证合同》,因该房屋是经济适用房,许某怕将来不能过户,双方在合同中做了多处约定,即:如果房屋能改底单的话,他一次性付清。如果在产权证下发时,该房屋不能过户,则张某返还他已支付的房款,并按银行同期利率支付利息。如该房屋国家有优先回购权,则该合同自动解除,三方均不承担违约责任。
    同时,三方签订《补充协议》约定:如国家政策允许此房办理过户手续时,张某应配合许某过户;如国家政策禁止此房过户时,许某用张某的名义办理相关证件,并且有权居住此房到房屋权利消失。合同签订后,许某支付了购房款。自2007年12月起,居住该房至今。
   2011年5月,张某反悔了。其起诉许某称,该房性质为经济适用房,按照北京政策规定,该房屋不能办理过户手续,要求解除与许某签订合同中的买卖关系。
   许某称:双方在《补充协议》中约定了在政策禁止过户时对房屋的处理意见。房屋现在无法过户,但在5年后就可以过户了。故不同意其诉讼请求。
   法院审理认为:合同是确立双方当事人权利义务关系的依据,依法成立的合同具有法律效力,双方当事人均应严格履行合同义务。且本案中买卖双方当事人对房屋交易受限之事实是预知的。故驳回了张某的诉讼请求。
   律师说法
     博法律师评析:我国《合同法》的规定,依法成立的合同,对当事人具有约束力。当事人应当全面履行合同,不得擅自变更或者解除合同;在《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律如干问题的指导意见(试行)》第六条第二款“出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日(含)之前签订,当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的,可以认定合同有效。”
      本案中,张某与许某及中介公司所签订的房屋买卖居间合同及补充协议均依法成立,是双方当事人的真实意思表示,不违反法律法规,对双方当事人具有约束力。
      同时,依照北京市高院的指导意见张某与许某关于如国家政策允许此房办理过户手续时,张某应配合许某过户的约定符合指导意见规定的情形。从合同的履行看,许某已按照合同约定履行了支付购房款的义务,亦已实际入住涉案房屋,双方实际已按照合同约定履行了主要义务,在此情况下,张某要求解除与许某签订的《房屋买卖居间见证合同》及《补充协议》,显然不符合《合同法》及司法解释的规定,故法院的判决时正确的。
     经适房买卖合同是否有效需区分具体情况分析,不能一并认定有效或无效。

 
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