经济适用房纠纷

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未到上市交易期限的经济适用房是否能买卖

添加时间:2021-02-23 13:35 点击:
【案情】
     2007年6月份家住北京市回龙观的张先生与王某签订了一份《房屋转让协议》,由张某将其所有的一套经济适用房转让给王某,约定:该房屋转让价格为40万元,由王先生在签订协议时支付张某购房款33万元,余款在过户时一次性付清,张某于2007年8月3日前协助王某办理相关的产权过户手续,8月5日将房屋腾空交付。王某依约于当日向张某支付了33万元。但到2007年8月3日需要办理过户手续时,张某说经济适用房未满5年不能上市交易。在王某索要购房款时被张某拒绝,于是王某诉至法院,要求张某协助办理过户手续或退还房款并赔偿损失。
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    法院认为,张某所有的房屋属于经济适用房,依照法律规定经济适用房的购房人取得产权后的5年内只拥有有限产权,不得进行处分。故张某无权处分诉争房屋,其与王某签订的房屋转让协议应属无效。因双方对该协议的签订具有同等过错,对于王某的损失可以按照银行的同期贷款利率计算产生的利息计算,由张某和王某各自负担一半。
【分析】
      经济适用房是政策性住房,不同于一般的商品房,具有国家福利性。因此国家对经济适用房的买卖严格限制。《经济适用房管理办法》第30条规定:“经济适用住房购房人拥有有限产权,购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易。”因张某出售的房屋尚未满5年,所以张某与王某之间签订的转让协议是无效的。
本案发生时间较早,此时,法院对该类型案件认识并不一致,操作也不尽相同,故此,北京市高级人民法院经过调研,结合基层法院审判实践,出台了《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》对此作出了规定,该意见第六条规定:“相关政策、法规规定的限制上市交易期限内买卖已购经济适用住房,当事人主张买卖合同无效的,可予支持。政策、法规有新规定的,适用其规定。
  出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日(含)之前签订,当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的,可以认定合同有效。
  经出卖人主张房屋买卖合同被确认无效的后果,适用《合同法》第五十八条的规定,并考虑居住安置问题妥善处理,在认定买受人所受损失数额时应当综合考虑出卖人因房屋升值获得的利益、买受人因此丧失的订约机会损失、买受人装修房屋的添附价值及双方的过错程度等因素,公平合理的予以确定。”
该意见的出台使得人民法院对该问题认识趋于统一,结合本案,有可能判决会有所不同,即使认定无效,对王某的补偿也不会按照银行的贷款利率进行赔偿。
注:在准备购买经济适用房时,满5年时间是从完税凭证或房产证的发证时间开始计算。

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