物业服务纠纷

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物业服务合同纠纷——事实物业服务合同

添加时间:2021-02-23 13:35 点击:
案件基本信息
       1、案由:物业服务合同纠纷
       2、当事人:原告:某物业服务公司                    被告:李某 男
[基本案情]
       被告李某于2013年12月14日购北京市朝阳区**嘉园东里一区*号楼*单元101室房屋,并与原告某物业服务公司办理了入住手续,但被告以需要详细阅读合同条款为由,要求第二天再签订书面合同,却至今没有上门签订,至此原被告双方形成事实上的物业管理服务合同关系。
      2014年1月初,被告利用居住在一层的便利,在其房屋的南侧有阳台、及主卧室窗的室外一侧进行施工,加盖轻型钢、玻璃作为主体,顶盖为彩钢板的构筑物(长为6.3米、宽为3.5米、高为2.7米),占地面积有22平方米左右,占用了小区的公共绿地。
       原告发现后上门制止,被告表面停止了施工,但当第二天早晨原告工作人员发现被告已经完成了其工程的四分之三。迫不得已原告向当地城管报案,请求政府专职制止私搭乱建违章建筑的部门进行处理,城管部门来到现场,但对被告仅仅作出了口头的警告和制止,没有采取进一步的行政执法措施。第三天原告工作人员发现被告已经连夜施工,将其窗处、侵占公共绿地的声音建筑建设完工。
       被告的行为破坏了小区建筑的整体规划,建筑材料为易燃物品,对周边居民的生命和财产安全均构成威胁,侵扰了小区居民安宁的居住环境,侵害了小区其他居民的整体利益、破坏了小区的整体规划和管理。被告作为小区业主与原告存在物业管理服务合同关系,依据法释(2009)8号《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条:“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨害物业服务与管理的行为,物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的,人民法院应予支持。”
      基于原告的物业管理职责,履行物业管理服务合同义务及对小区居民投诉的解决,原告无奈起诉,请求法院依法裁判。
[案件焦点]
       1、原被告双方没有签订书面的《物业管理服务合同》,被告是否有理由证明双方不存在合同关系?
       2、原告的起诉行为是否有充足的事实根据?被告需要承担什么样的责任?
[律师代理要旨]
        作为原告的代理人,对本案双方争议的焦点问题作了充分的调查和准备,在有详实证据的基础上进行了代理工作。
        首先,被告在入住之初寻找理由不与物业公司签订书面的《物业服务管理合同》,企图制造原告的管理或服务行为没有合同依据,说明被告的违约或侵犯公共利益行为存在早有预谋的嫌疑;
      被告入住了原告提供物业服务的小区,同时进行了私自建造违章建筑的行为,这是不可否认的基础事实。原告向被告提供服务虽然是基于双方之间存在的物业服务合同关系,双方之间具有相对性,但原告提供的服务更多的是基于整个小区所有居民的利益,基于小区的整体利益,所以说被告在小区内私搭乱建、侵占公共绿地的行为不仅违反了双方的、具有相对性的合同关系,同时被告的行为还侵犯了整个小区居民的整体利益,原告受业主(包括被告)委托对小区的整体利益进行维护和管理,被告从入住之初接受了原告服务的同时,即赋予了原告相应的职责和权力。
       双方之间没有签订书面的物业服务合同,但事实上的合同关系是存在的,被告需要服从原告物业服务企业的管理更多的是相关法律法规的规定,如《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等;
        其次,原告针对被告的物业管理行为不是直接就采取了诉讼的手段,从开始双方的协商沟通、请求当地居委会出面协调,到报案请求政府的城管部门出面制止,一直是采取的温和、有序的方式方法。
       2012年中在同一个小区,因为另一个居民也在自己的一层住宅外搭建违章建筑的,原告出面制止没有效果。随后在这户居民的二层发生了火灾,二层居民踩着一层居民搭建的阳光板逃生,因为阳光不牢固坠落受伤,原告作为物业服务企业承担了救助不力、物业管理不到位等责任,分担了部分损害赔偿责任。
前事之鉴,后事之师,原告不能对个别业主的违法、违约行为一味迁就,即不利于公共利益,也不利于自身的经济利益,长此以往更不利于被告居住生活的长远利益。所以被告应该承担拆除公共绿地上的违建建筑,将被拆除楼宇主体恢复原状;恢复小区绿化原状等民事责任;
[判决结果]
       北京市朝阳区人民法院判决支持了原告的全部诉讼请求,不仅维护了原告物业管理服务企业的利益,更维护了包括被告在内的全体业主的长远利益,使得双方工作生活的小区环境优美、安全、和谐、宜居,问题得到了双赢的解决。

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